惠州房地产律师
您的位置是: 刘素华律师>房产继承 > 正文

透析房产委托公证的几点内幕

来源:惠州房地产律师  作者:刘素华律师  时间:2015-01-06 16:19:47

    为了促进上海房地产市场健康发展,市有关部门近期出台了多项措施规范房市,其中非常重要的一项就是交易契税制度的改革。即便如此,在调查采访过程中,记者发现曾经的楼市投资客仍有多种方式对此进行规避,或者转移。正因为如此,房产委托公证作为基本的公证业务之一而陷入举步维艰的境地。

  政策震慑

  2005年6月,为配合七部委政策精神,上海重拳出击,规定:自2005年6月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税;将购买超过2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售,应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续;将购买超过2年(含2年)的住房对外销售,不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的,一律按非普通住房的有关营业税政策,即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  一时间,房产投资客感受到了冰火两重天的变化。正如记者的采访对象关先生所描述的那样:“那个时候,大家对于投资房产的信心一下子受到了打击,有一些人也因为缺乏变通被套了进去,一直将房屋持有到现在。”不过,关先生补充说:“其实,上有政策,下有对策。在研究过政策之后,我还是发现了一些操作的余地。”

  变通手段

  关先生说,其实税收的征收有个前提,那就是房屋产权的变更。如果能够避开这个环节,那么就自然不用缴税了。关先生认为,以赚取差价为目的的投资者,说白了也是中间方。但是与房产中介不同的是,房屋产权大都在此进行了转移。

  为了规避税收,而又能顺利完成交易,关先生说他想到了房产委托公证。事实上,房产委托公证也在一段时间内成为投资客非常热衷的投资载体。在合法的前提下,利用房产委托公证,打一个漂亮的擦边球,关先生说它是短线房产投资的一个不错途径。在与卖方的交易中,如果关先生支付房款,付款比例双方可以协议商定,把房子的产权委托给关先生,他在找到了下一个买主后,直接把产权过户给下一个买主,而自己不参与产权变更,这样在自己手上流通的过程就不产生营业税。

  关先生给记者举了个例子。如果先期购买一套住房,同时与卖家办理了房产委托公证,则他可以完全支配该套房产的产权,待找到买家便可以高价出手。在整个交易过程中,关先生没有参与产权变更,也就不产生买进和卖出的税费。只是支付了中介机构的佣金和委托公证费。算下来,成本价=楼价+购买佣金+卖出佣金+委托公证,而省掉一笔不小的税费。

  难称万全

  对于关先生所称的业内秘而不宣的操作方式,记者采访了上海市公证处的工作人员。该工作人员称,事实上,房产委托公证业务本身并不存在任何问题。“但是,这两年出的事情太多了”,他表示,“虽然现在这项业务还在做,但已经非常谨慎,业务量已经出现明显萎缩”。

  他认为,房产委托公证本身是很简单的法律关系,但是人为操作起来就变得非常麻烦。记者就部分人以房产委托公证为手段炒房事宜进行询问时,该工作人员表示,这种情况他在实际办理中确实遇到过,可是真正能通过此方式来完成交易的人少之又少。

  该工作人员对记者说:“且不说现在我们对这方面业务的审批非常严格,单是投资者本身就要面临很大的风险。首先,投资者面临委托撤消的风险。另外,如果卖方的财务状况出现危机,那么法院在对他进行财务清偿时,投资者极有可能落个‘鸡飞蛋打’的下场。”

分享到: