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关于二手房公证提存与银行资金监管区别的议论

来源:惠州房地产律师  作者:刘素华律师  时间:2015-01-06 16:31:28

    近日,建设部联合中国人民银行发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,规定由银行对二手房交易资金进行专用账户监管。这种银行第三方资金监管方式与公证提存既有类似又有不同。

 银行和公证机构相对于交易双方来讲都是无利害关系的第三方;二者都对二手房交易资金设立专门账户以防止中介公司挪用资金;资金的支取条件和方式都要符合当事人事先的约定。除了这些共同之处外,二者在法律上和对交易双方的保护上仍有明显的不同。

 首先,对交易当事人所提供的法律支持不同。银行仅对二手房交易资金账户的设立和划转进行监管,对买卖合同的约定以及资金支取是否符合法律规定及约定条件并不监督,而是由中介公司或交易保证机构来负责监督。而公证提存在监管资金的同时,能够为当事人提供个性化的法律服务,确定交易双方的真实买卖意愿,在尊重当事人意思的前提下,为双方起草和规范合同条款,协助当事人选择适当的资金支付条件和方式。

 其次,交易资金交付的风险承担不同。交易资金交付到中介设立在银行的专门账户上,仍需要交易保证机构提供第三方担保和监管,相关的中间费用仍要交易当事人承担。而公证提存无需提供第三方担保,公证机构依据当事人签订的交易合同对交易资金直接进行监管并承担资金安全的赔偿责任。

 第三,对监管资金的支取程序不同。由于交易资金是交付到中介公司账户名下,除了要满足合同约定的条件和方式,还需要中介公司的配合。作为交易中的利害关系人,由非中立的中介公司对交易资金的支取条件进行履行监督极易产生纠纷。而向公证机构支取提存款只需当事人满足事先约定的条件即可,无需其他人介入或配合,因此提取的效率和安全性较高。

 《通知》赋予了当事人自主选择交易资金交付的方式,因此,当事人可以根据自己的实际情况和需要选择交易资金的交付形式。银行的资金监管和公证提存都是为满足当事人保护交易资金安全的需要而提供的方式。
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