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农村住宅买卖合同纠纷增多分歧较大

来源:惠州房地产律师  作者:刘素华律师  时间:2015-01-06 16:11:10

 

  司法聚焦,直面司法难点。近年来,江苏省镇江市润州区人民法院受理的农村住宅买卖合同纠纷较往年明显增多。2011年至今年8月,该院共受理此类纠纷15件,超过前5年的总和。

  经过分析,该院发现此类纠纷的主要特点有:

  诉讼案由单一。出卖房屋的村民反悔,包括已经出卖房子多年的部分村民,提起的诉讼请求均为请求确认房屋买卖合同无效,要求买受人返还房屋。

  诉讼主体明确。农村宅基地属集体性质,出卖人一方全部为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民。

  交易时限长。审理中发现,房屋交易时间从3年到10年不等,个别甚至长达15年以上,房屋买受人对房屋经营多年,已具有了强烈的认同感。一旦确定合同无效,就意味着稳定的生活面临巨大改变,在感情上难以接受。

  限制性强。农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题,转让条件严格,所以多数交易未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续。

  另外,由于交易时间较长,买受人住进房屋内,基本上都会对诉争房屋进行装修、翻建、改建。如果确认买卖合同无效,还涉及对房屋添附价值的评估鉴定、费用补偿标准等难题。

  造成此类纠纷增多的原因主要有:

  近年来,新农村建设、城中村改造势头猛烈,拆迁补偿也水涨船高,从而引发出卖人受利益驱动而反悔。

  受土地增值趋势的影响,土地上的房屋现价或拆迁补偿价格远高于房屋买卖价格,交易时间较短的出卖人发生反悔,希望通过诉讼确认合同无效而索回房屋;时间较长的出卖人则希望通过诉讼,获得经济上的收益。

  法律法规规定,农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,农村村民转让宅基地使用权有一定限制,村民不得向集体经济组织之外的城镇居民转让。但同时,上述规定也为出卖人对合同进行反悔提供了空间。

  实践中,对农村房屋买卖合同的效力有两种观点。一种观点认为,此类行为损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的,应当认定无效。第二种观点认为,未办理过户登记不影响买卖合同的效力,只要买卖合同符合合同的有效要件,合同即为有效。

  目前法律法规对集体土地上住宅买卖的规定不明确、不统一,导致审判人员对合同效力的认定问题,以及认定合同无效情况下如何处置房屋的分歧意见较大。因此,在审判实践中存在诸多难题,如果处理不当,会引发很多社会问题。

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