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购预售房一波三折 出现难换房的经典案例

来源:惠州房地产律师  作者:刘素华律师  时间:2015-01-06 16:38:15

        苗伟东夫妇在上海嘉定区购买了一套婚房,然而最后一波三折,不仅买的房子打了水漂,而且还为此蒙受了不小的经济损失,这其中究竟有些什么原因呢?

  上海70后苗伟东(化名)经多次相亲后,和来自河北石家庄的1980年出生的宋榕(化名)结缘。2010年,眼看着两人已经到了谈婚论嫁的年纪,但面对上海节节攀升的房价,两人只能把买房的目光投向了位于市郊的嘉定区。经过几个月寻找,两人终于看中了一套位于云屏路上的预售房。由于楼层越低价格越便宜,他们就选了8号101室的房子。当年10月4日,他们俩和开发商签订了商品房预售合同,合同约定该房屋的买卖总价为122万余元。

  签合同的当天,苗伟东支付了房屋首付款37万余元,余款85万元由苗伟东和宋榕共同的名义向银行申请组合贷款进行支付,其中商业贷款25万元,按基准利率7折计算;公积金贷款60万元,手续办完后,银行便将贷款划到了开发商账上。需要指出的是,交房日期为2012年3月底前,在这一年半的时间里,正好可以给两人操办婚礼事宜留出时间。

  好事多磨引争议

  到2011年下半年,眼看着自己温馨的小窝就要造好了,这时苗伟东夫妇才突然发现一个问题:他们那幢8号楼正北方向不到10米的地方,居然造了一个垃圾房!然而在当初签订合同时,售楼处的工作人员在介绍这套房屋时却并没有说明紧靠垃圾房这个情况啊!

  考虑到自己所购买的房子是在1楼,将来受到垃圾桶蚊蝇和臭味影响会很严重,2012年2月,两人首次向开发商发函,认为开发商在销售过程中未告知该事实,因此存在欺诈行为,要求退房并赔偿损失及违约金。开发商给予回复称:8号楼北侧建有垃圾桶的情况并非施工期间开发商私自临时添加的,而是在当初双方签订的预售合同里的小区平面布局图中就已明确标示过,不存在开发商隐瞒事实,不同意退房要求。随后双方经过多次商讨,最终协商出了一个方案,即将苗伟东夫妇所购买的8号楼101室房屋调换为9号2708室房屋。

  合同都签好了,贷款也都放了,如今怎么操作才能以最低的成本换房呢?

  最初开发商的方案是分两步走:先退“101室”,再买“2708室”,并同意协调贷款银行为苗伟东夫妇争取首套房首付三成和低利率的优惠政策。但到了2012年,国内楼市调控已加码到最严厉阶段,苗伟东在向多家银行咨询相关贷款政策后了解到,当前各家商业银行均执行最严厉的房贷审批标准,即在二套房贷的认定上“认房认贷”,先退房再买房将不再享受首套房的优惠利率和三成首付的政策。随后苗伟东又向他在房地产登记部门的朋友讨教,朋友给他出了个主意:让开发商以变更抵押物登记的方式操作换房程序。

  开发商同意了苗伟东的提议,于是双方在2012年4月签订协议书一份,约定因8号楼101室正对垃圾房导致甲方(苗伟东夫妇)所购房屋价值下降,双方同意101室调换为2708室,乙方(开发商)按2708室原房价95折的优惠价出售给甲方,预售合同签订后甲方已支付的101室房款转为2708室房款,产生的差价由甲方另行支付。

  一波三折难换房

  协议书签订后,双方又签订了购买2708室房屋的商品房预售合同,苗伟东还和贷款银行签订了抵押物变更协议,可当他拿着相关资料到房地产登记部门申请抵押物变更登记时,工作人员却以贷款银行未出具101室贷款已结清证明为由,拒绝了申请。无奈之下,苗伟东夫妇只能重新回到最初开发商给出的方案,两人最后的希望只能落在开发商所承诺的“尽可能向银行争取首套房优惠利率”。为此,苗伟东夫妇支付了17436元的房屋差价后,开发商将“101室”的首付款转为“2708室”房款。之后,夫妇俩怀着忐忑不安的心,向贷款银行申请“2708室”抵押贷款,结果“奇迹”并未发生。由于他们已购买过“101室”房屋,因此银行不但不同意按首套房给予利率下浮,而且还要按二套房贷标准,利率上浮1.1倍,同时鉴于公积金贷款已使用过,购买“2708室”房屋必须全部使用商业贷款!夫妻俩考虑再三,还是向开发商提出了“2708室”的退房申请,开发商也随之退还了房屋差价款。

  然而苗伟东夫妇怎么也不甘心自己忙活了半天的心血最终都付诸东流。很快他们给开发商寄出了律师函,要求退还房款并赔偿损失。为此,开发商向贷款银行提前还贷796784元。公积金贷款担保费6486.6元也退了回来。同年12月,双方签订解除合同协议书。随后开发商退还了101室购房款42万余元。然而开发商却拒绝了苗伟东夫妇提出的赔偿要求,即在这期间所支付的贷款利息73634元,购房首付款的利息损失8644元(按同期银行活期存款利率计算),担保费损失2771元,再次贷款利息损失290736元,在此期间的房租损失27500元(按月租金2750元自2012年3月计算至2012年12月),另外还有误工费21600元。

  为了维权,苗伟东夫妇便将开发商告上法庭,要求对方给予上述赔偿。

  法院各打五十大板

  法院认为,本案纠纷源于“101室”对面的垃圾房,双方在换房协议书中确认垃圾房导致“101室”房屋价值的下降,因此,被告对于该影响房屋价值的重要事项应在预售合同订立时负有告知义务。由于原告购买的是期房,合同订立时房子还在建造中,原告不可能了解将来房屋周边的实际情况;预售合同虽附有小区平面图,但被告未就垃圾房位置予以明示,普通购房人无法辨明该小区平面布局图中是否有垃圾房及其具体所处位置,可见被告存在过错,应承担相应的民事责任。

  在双方协调换房的过程中,原告已明知“101室”退房后再办理“2708室”的银行贷款已不享受首套房的优惠政策,虽然被告同意协调贷款银行尽量给予优惠,但原告也应充分预见到可能存在的风险,在没有充分了解办理变更抵押物登记所需资料的情况下即主动要求被告采取此方式,谁料换房不成后,又以无法承受二套房贷款利率为由,放弃办理“2708室”的银行贷款,可见最终换房不成的责任在原告,应自行承担相应后果。

  由于垃圾房对房屋价值造成的影响并不必然导致合同的解除,但双方现既已协议解除合同,故考虑到该实际情况并结合原告提出的赔偿事项,法院最终确定由开发商返还苗伟东夫妇的购房款利息2859元,赔偿其购房贷款利息损失73634元,其他损失由苗伟东夫妇自行承担。

  理财金手指:问清政策再买房

  苗伟东夫妇的购房“悲剧”始于他们在购买预售房时没能对尚未建起来的房屋的各种潜在风险给予全面扫描,而开发商也没有尽到关键信息的告知义务。这对于购买预售房的消费者来说是个很重要的提醒。在购买预售房时,一定要对详细阅读合同中的小区规划,尤其是了解自己所购买的房屋周边是否存在垃圾房、变电房等设施。而这个案例中,另一个“悲剧”源自苗伟东夫妇希望以打政策擦边球的方式降低换房成本,先是单方面听信了朋友的建议,没有对办理抵押物变更登记的相关规定进行全面了解,后又心存侥辛心理,妄图依靠开发商的关系再次享受首套房优惠政策,结果偷鸡不成蚀把米。在此提醒购房者一定要珍惜首次购房的机会,问清政策再买房。
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